Дохідний підхід до оцінки нерухомості та бізнесу. Застосування дохідного підходу

Прибутковий підхід являє собою цілукомбінацію методів оцінки вартості нерухомості, майна організації, самого бізнесу, в яких визначення вартості проводиться за допомогою конвертації економічних вигод, які очікуються в майбутньому. Теоретичні основи подібного підходу цілком переконливі. Вартість інвестицій представляє собою вартість майбутніх вигод на поточний момент, які дисконтовані за нормою прибутковості, що є відображенням ризикованості інвестицій.

Це розумно і підходить для будь-якого застосовуваного всфері виробництва і реалізації майнового об'єкта діючого підприємства, а також його бізнесу за умови генерації позитивної прибутку. Величина ризиків вкладень в оцінюваний бізнес демонструється за допомогою ставки дисконтування. У ролі такої в економічному сенсі зараз виступає ставка доходу, яка потрібна інвесторам, на вкладений капітал в порівнянні об'єкти інвестування за рівнем ризику, або це ставка доходу за альтернативними варіантами інвестицій з порівнянними ризиками на момент оцінки.

Особливості

Застосування дохідного підходу на практицівиявляється досить складним заняттям, так як необхідно оцінювати кожну важливу детермінанту вартості - норму прибутковості і прибуток. Якщо для оцінки підприємства використовуються ці методики, то потрібно обов'язково проводити ретельний аналіз усіх їх ключових елементів, в тому числі вартості, товарооборотов компанії, які безпосередньо впливають на прибуток, витрати і ризики, які створюються кожним окремим елементом.

Дохідний підхід до оцінки бізнесу застосовуєтьсядосить часто. Наприклад, якщо мова йде про поглинання або злиття, то цей метод використовується набагато частіше витратного або ринкового. Вкладення капіталу покупця зараз проводиться з розрахунком на те, що в майбутньому будуть отримані чисті грошові потоки, які не можна назвати гарантованими, так як для них характерні певні ризики. Прибутковий підхід дозволяє оцінити ці ключові детермінанти вартості при тому, що для вживання ринкового підходу зазвичай потрібно співвідношення ціна-прибуток або якісь інші аналогічні мультиплікатори доходів за ретроспективний період, без прийняття до уваги майбутнього.

Для ринкових мультиплікаторів характерні такіриси, як ненадійність, а також нездатність забезпечити ту ж ретельність, що вдається досягти за умови використання дохідного підходу з прогнозом майбутніх прибутків і ставок дисконтування. Наприклад, коефіцієнт "ціна-прибуток", який застосовується за рік, не дозволяє відобразити в достатній мірі очікувані зміни в майбутніх роках. Правильне використання коефіцієнтів забезпечує можливість для демонстрації загальних переваг інвесторів, їх часто цитують продавці або галузеві джерела.

Використання

В аналізі і захисту потребує і інформація,що стосується бюджету підприємства, який змушує проводити зміни і відпрацювання фінансових наслідків створеного плану, прогнозів і базових пропозицій. Дохідний підхід до оцінки бізнесу дозволяє виміряти всі припущення, які стосуються того, чи виникають певні вигоди від поглинання в результаті зростання доходів, скорочення витрат, удосконалення процесів або зниження капітельних витрат. За допомогою подібного підходу можна це все виміряти і обговорити. Крім цього, з його допомогою можна визначити час настання очікуваних вигод, а також продемонструвати процес зниження вартості підприємства в міру того, як відбувається переміщення вигод в більш далеке майбутнє.

Використання дохідного підходу забезпечує дляпокупців і продавців можливість для розрахунку справедливої ​​ринкової вартості підприємства, а також її інвестиційної вартості для одного або більше стратегічних покупців. Якщо ця різниця буде відображатися досить чітко, то продавці і покупці можуть легко визначити вигоди від синергії, а також прийняти інформативні рішення.

Коли використовується дохідний підхід до оцінкибізнесу, необхідно мати на увазі, що обчислюється вартість складається з вартості всього майна, яке використовується в процесі безпосередньої діяльності. В рамках використовуваного підходу є кілька методів для оцінки, які становлять найбільший інтерес. Зокрема, застосовуються такі методи дохідного підходу: капіталізації та дисконтування грошових потоків. Можна розглянути їх більш детально.

методи

За допомогою методу капіталізації грошових потоківзагальна вартість підприємства детектується в залежності від грошових потоків, що генеруються майновим потенціалом підприємства. Грошові потоки бізнесу або підприємства в цілому - це різниця між усіма припливом і відтоком фінансових коштів за певний розрахунковий період. Зазвичай для розрахунків використовується період, рівний одному року. Методика полягає в тому, щоб конвертувати репрезентативний рівень очікуваного потоку грошей в наведену вартість за допомогою розподілу всієї суми потоку на прийняту ставку капіталізації. В цьому випадку доречний прибутковий потік з певними коригуваннями.

Для використання звичайного методу розрахункугрошових потоків застосовують доповнення чистого прибутку (розрахованої після сплати податків) негрошових витрат для визначення величини абсолютного грошового потоку до капіталізації. Цей метод розрахунку можна вважати більш спрощеним порівняно з розрахунком вільного потоку грошей, де в якості доповнення враховуються необхідні капітальні вкладення і потреби в поповненні капіталу, що є оборотним.

Дисконтування грошових потоків

Даний метод в основі своїй базується тільки наочікуваних грошових потоках, які генеруються самим підприємством. Характерна відмінність у нього полягає в тому, що оцінка вартості потрібно для обчислення визначення репрезентативного рівня грошового потоку. Цей метод в розвинених країнах набув найбільшого поширення за рахунок того, що його можна використовувати для обліку всіх перспектив розвитку. Грошовий потік в загальному вигляді дорівнює сумі чистого доходу і амортизації за умови вирахування приросту чистого оборотного капіталу і вкладень капітального характеру.

Існують наступні умови для використання методу дисконтування грошових потоків:

• є підстави вважати, що майбутні рівні фінансових потоків будуть відрізнятися від поточних, тобто мова йде про не зовсім розвиненому підприємстві;
• є можливості для обґрунтованої оцінки грошових потоків в майбутньому при використанні бізнесу або комерційної нерухомості;
• об'єкт знаходиться на стадії будівництва повної або часткової;
• підприємство є великим багатофункціональним об'єктом комерційного значення.

Дохідний підхід до оцінки нерухомості за допомогоюметоду дисконтування грошових потоків являє собою найкращий, проте його використання дуже трудомістка. Існують оцінки, які без застосування даного методу зробити неможливо. Серед них можна назвати розробку інвестиційного проекту з його подальшою оцінкою.

Переваги методу дисконтування

Якщо практикувати дохідний підхід до оцінкинерухомості або бізнесу за допомогою методу дисконтування, то можна визначити деякі основні переваги. В першу чергу мова йде про те, що майбутні прибутки від бізнесу безпосередньо враховують тільки очікувані поточні витрати по виготовленню продукції з її подальшим продажем, а майбутні капіталовкладення, пов'язані з підтриманням і розширенням виробничих або торгових потужностей, відображаються в прогнозі прибутків тільки побічно за допомогою їх поточної амортизації.

важливі моменти

Оцінка об'єкта дохідним підходом при нестачіприбутку або збитку в якості показника інвестиційних розрахунків проводиться з поправкою на те, що прибуток служить бухгалтерським звітним показником, тому схильна до істотним маніпуляціям в процесі роботи.

У метод дисконтування грошових потоків включається три групи моделей:

• дисконтованих дивідендів;
• залишкових доходів;
• дисконтування грошових потоків.

Якщо практикується дохідний підхід відповідноз моделлю дисконтування дивідендів в якості свідоцтва грошового потоку, застосовують величину виплат по акціях. Незважаючи на те що модель істотно поширена в зарубіжній практиці для визначення і оцінки величини активів підприємства, у неї є маса недоліків. У моделях з нерозподіленим прибутком відсутня ступінь обліку. Існує різниця в дивідендних політиків не тільки конкретних підприємств, а й по країнах в цілому. Цей метод неможливо використовувати на підприємствах, у яких немає прибутку. Ця модель найкраще підходить для розрахунку вартості міноритарних акцій.

Модель залишкового доходу

Дохідний підхід до оцінки за допомогою моделізалишкового підходу передбачає, що в якості показника грошового потоку буде використовуватися величина залишкового доходу, тобто різниця між прибутком за фактом і величиною прибутку, яка прогнозувалася акціонерами на момент покупки самої компанії або її акцій. Якщо вартість підприємства розраховувалася на базі припущень, відповідних даної моделі, то вона буде дорівнює сумі балансової вартості з теперішньою вартістю очікуваної величини доходу, що залишився після цього. Така модель демонструє істотну чутливість до якості даних, які представлені у фінансовій звітності. Для російських умов адекватність такої інформації піддається істотним сумнівам.

Користь для акціонерів

Природно, пайовики або акціонери підприємства, уякого є певна історія, а також факти виплати дивідендів, можуть скористатися моделлю дисконтування для розрахунку вартості власної компанії. Ситуація така, що акціонери підприємств цього сектора рідко бувають міноритарними, тому для них найбільш підходящим способом буде використовувати дохідний підхід до оцінки нерухомості та бізнесу за допомогою моделі дисконтування вільних грошових потоків. У даній системі ключовими служать вільні грошові потоки зі ставками дисконтування або очікуваної прибутковості інвестованого капіталу. Найбільша проблема з використанням даної моделі полягає в точності прогнозу вільного фінансового потоку, а також адекватного визначення ставки дисконтування.

Якщо застосовувати дохідний підхід, визначенняякого давалося вище, то при використанні методу дисконтування грошових потоків в якості доходів, очікуваних від бізнесу, враховують прогнозовані потоки фінансових коштів, які можна вилучити з обороту після необхідного реінвестування частини грошового прибутку. Як показник грошові потоки не залежать від системи бухгалтерського обліку, що використовується на підприємстві, і її амортизаційної політики. При цьому обов'язково враховують будь-які рухи грошових коштів - притоки і відтоки. Оцінка фінансового сенсу дисконтування грошових засіб виявляється такою, що в результаті цих процесів відбувається їх зменшення на суми, які були б доступні інвестору до моменту отримання зазначеного грошового потоку, за умови, що він вклав свої кошти не в даний бізнес прямо зараз, а в який -то інший інвестиційний актив загальнодоступного характеру, наприклад, ліквідну цінний папір або банківський депозит.

додаткові методики

Прибутковий підхід, приклад якого був описанийраніше, останнім часом використовується все рідше, тепер найбільш поширеним став метод оцінки. Його застосовують для оцінки всіляких активів, а базою для нього служить ідея про те, що будь-який актив, що розділяє основні характеристики опціонів, допускається оцінювати як цього опціону. На даний момент відмова від дохідного підходу найчастіше здійснюється на користь моделі опціонного ціноутворення (відповідно, моделі Блека-Скоулза).

Така система, за умови її використання,дозволяє здійснювати оцінку загальної вартості власного капіталу компанії або підприємства в разі, коли воно працює з великими збитками. Дана модель призначена для того, щоб додатково пояснити, чому вартість власного капіталу підприємства є не нульовий, навіть якщо відбувається зниження вартості всього підприємства нижче рівня номінального розміру боргу. Але навіть з урахуванням такої переваги можна відзначити, що модель Блека-Скоулза для оцінки вартості російських підприємств на даний момент все більше несе теоретичний характер. Основна проблема, через яку дана модель не може застосовуватися до вітчизняного бізнесу, - це відсутність деяких фактичних даних для параметрів моделі, які є вкрай необхідними.

висновки

Дохідний підхід до оцінки бізнесу і нерухомостіпочали застосовувати значно рідше, і це відбувається з багатьох причин. Зокрема, це стосується недоліків, через які виникають складності в його використанні на споживчому ринку. В першу чергу слід відзначити, наскільки важким є складання прогнозів майбутньої вартості послуг і продукції, матеріалів і сировини, а також комплексу інших витратних показників. При цьому можна говорити про деяку суб'єктивності експертних оцінок. Крім цього, проблема полягає в низькій розкриття інформації по російським підприємствам, але ж вона необхідна для проведення грамотних розрахунків і складання моделі Блека-Скоулза. Це обумовлюється більшою мірою низькою корпоративною культурою таких підприємств.

Переважна кількість акцій, в числі якихприсутні і великі пакети, концентрується в руках невеликого кола осіб, а частка міноритарних акціонерів і дрібних власників, частка яких дуже мала, в статутному капіталі є незначною. Виходить так, що багато підприємств виявляються просто незацікавленими в розкритті будь-якої інформації. Саме тому помітно ускладнюється розрахунок дохідним підходом стосовно більшості галузей промисловості та бізнесу в Росії. В інших умовах він працює найкращим чином, демонструючи всі свої достоїнства і надійність.