Загальні збори власників багатоквартирного будинку: порядок проведення, протокол. Стаття 45 ЖК РФ

Органом управління в МКД є збори всіх власників квартир. Воно приймає ключові рішення, що стосуються спільного майна багатоквартирного будинку.

Ініціювати збори можуть будь-який власник приміщення в МКД. Таке положення закріплене в 2 пункті ст. 45 ЖК РФ. Як правило, створюється ініціативна група з числа власників. Її члени формують порядок і займаються організаційними питаннями.

Розглянемо далі порядок проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.

перше засідання

Виходячи з положень ст. 45 ЖК РФ, Всі збори, за винятком підсумковогощорічного, вважаються позачерговими. Перед скликанням зборів проводиться попереднє засідання ініціативної групи. У неї можуть входити тільки власники приміщень МКД.

На першому засіданні групи визначається порядок загальних зборів власників багатоквартирного будинку, День і адреса проведення. Воно повинно бути організовано в очній формі. Іншими словами, в ньому повинні брати участь всі власники.

За результатами засідання ініціативної групи складається протокол. У ньому виражається намір провести загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку, Вказується його форма, дата, місце проведення. У протоколі також наводиться перелік питань, що підлягають обговоренню, і інші важливі моменти.

важливі моменти

Рішення загальних зборів власників багатоквартирного будинку можуть прийматися тільки з тих питань, яківідображені в порядку. Обговорювати інші проблеми або змінювати перелік питань збори не мають права. Відповідні приписи містяться в 46 статті ЖК.

З огляду на це, при розробці порядку зборів необхідно максимально точно формулювати питання, пропоновані до обговорення.

перед проведенням загальних зборів власників багатоквартирного будинку необхідно отримати відомості про мешканців і займаних ними площах. Цю інформацію ініціативна група може вимагати від керуючої компанії.

повідомлення

Для забезпечення кворуму необхідно направити повідомлення кожному мешканцеві про майбутні збори. У повідомленні слід вказати:

• Інформацію про осіб, які ініціювали процедуру.
• Форму проведення зборів.
• Місце, час, дату або день, в якийзавершується прийом рішень власників приміщень по винесеним на голосування питань, адреса, за якою вони повинні бути передані (якщо збори буде організовано в заочній формі).
• Правила ознайомлення з матеріалами (відомостями), які передбачається представити на зборах, або адреса, за якою з ними можна ознайомитися.
• Порядок денний.

спосіб повідомлення

Ініціативна група повинна повідомити про майбутній загальних зборах власникам багатоквартирного будинку за 10 діб до дня його проведення. Повідомити мешканців можна:

• Рекомендованими листами. Такий спосіб вважається найефективнішим.
• Вручивши сповіщення кожному мешканцеві під підпис.
• Розмістивши оголошення в під'їзді (під'їздах).

Разом з повідомленням доцільно направитимешканцям інформаційні листи, в яких будуть присутні роз'яснення по суті питань, які винесені на голосування. Такий лист Ви також можете на дошці оголошень.

очні збори

У призначений день ініціатори зустрічають мешканців в призначеному місці. Мешканці мають право направити на збори своїх представників. У цьому випадку повноваження останніх повинні підтверджуватися довіреністю.

Відомості про присутніх мешканців вносяться до реєстраційних листи.

Необхідно сказати, що збори можна визнатиправомочним, якщо на нього прийшли власники приміщень, в сукупності мають більше половини голосів від усієї кількості. Число голосів, яким може володіти власник, розраховується пропорційно частці в праві на спільне майно багатоквартирного будинку.

Якщо з якихось причин набрати кворум не вдалося, про це складається протокол. Його підписує ініціативна група.

Ключові процедури

На першому загальних зборах власники багатоквартирного будинку повинні обрати голову, секретаря,сформувати комісію для підрахунку голосів. Секретар відповідальний за ведення протоколу. При створенні комісії спочатку затверджується кількість її членів, а потім конкретні особи, що входять до неї.

Голосування слід проводити по кожному питанню окремо. Учасникам зборів потрібно вибрати один з трьох варіантів: "за", "проти" або "утримався".

Ознайомлення з прийнятими рішеннями

Результати обговорення питань (голосування) доводяться до всіх мешканців суб'єктом, який ініціював збори (ініціативною групою) протягом 10 днів з дня їх отримання.

При цьому самі власники повинні вирішити, за якою адресою і яким чином буде проходити ознайомлення з рішеннями. Зрозуміло, це повинно здійснюватися на території багатоквартирного будинку. Всі власники квартир повинні мати вільний доступ до такого місця.

Як правило, на дошці оголошень вивішується копія протоколу загальних зборів. Власники приміщень багатоквартирного будинку, Однак, можуть ухвалити, що ознайомлення з результатами голосування буде здійснюватися у вигляді відповідного повідомлення на ім'я кожному мешканцеві.

зберігання документації

Незалежно від того, в якій формі проводилося засідання власників приміщень, документи (протокол загальних зборів власників багатоквартирного будинку та ін.) необхідно зберігати в місці, визначеному мешканцями. Це правило встановлено 46 статтею ЖК.

заочне голосування

Воно проводиться, якщо пробщее збори власників багатоквартирного будинку не набрала кворум.

На розгляд мешканців виносяться ті ж питання,змінюється тільки форма прийняття рішення по ним. Для реалізації процедури проводиться засідання членів ініціативної групи. На ньому обговорюється питання про форму повідомлення мешканців, порядку доставки бланків з питаннями для голосування. За результатами засідання також складається протокол.

Як і у випадку з очним голосуванням, повідомленнявласників здійснюється за 10 днів до дати початку прийому рішень. При заочному обговоренні доцільно направляти повідомлення кожному мешканцеві. До нього слід додати бланк з питаннями.

форма рішення

У бланку для голосування повинні бути присутніми наступні дані:

• П.І.Б суб'єкта, який бере участь в голосуванні.
• Реквізити документа (свідоцтва), що посвідчує право власності на житлоплощу в МКД.

У бланках повинні також міститися поля навпроти кожного питання з варіантами "за", "проти" або "утримався".

Прийом і обробка бланків

Рішення власників з поставлених питаньприймаються за адресою, вказаною в протоколі засідання членів ініціативної групи. Доцільно продублювати місце прийому в кожному бланку. Крім того, слід вказати контрольні терміни.

Обробка надійшли бланків здійснюється лічильною комісією. По завершенні процедури результати голосування оприлюднюються.

Особливості оформлення рішень

Юридичне значення матимуть бланки, в яких по кожному питанню обраний тільки один варіант відповіді з представлених. Рішення, оформлені з порушеннями, вважаються недійсними.

Якщо в бланку присутні кілька питань, недотримання встановленого вимоги щодо деяких з них не спричинить визнання недійсності інших рішень.

Підсумки голосування оформляються протоколом. До нього додаються всі бланки, заповнені належним чином.

Оприлюднення результатів здійснюється за тимиж правилами, що передбачені для очного голосування. Повідомлення може розміщуватися на дошці оголошення або направлятися кожному мешканцеві у формі листа. Термін повідомлення також дорівнює 10 дням з дня остаточного підрахунку голосів.

Мінбуд випустив Методичні рекомендації попитань застосування положень ЖК. У них присутні кілька додатків, в яких наводяться приблизні типові форми бланків з питаннями, протоколів та інших документів, що складаються в ході зборів. Їх можна прийняти за основу, доповнити, змінити відповідно до потреб мешканців конкретного багатоквартирного будинку.

Що можуть обговорювати власники?

На порядку денного зборів можуть виноситися питання, що стосуються виключно МКД. Зокрема, можуть обговорюватися:

1. Реконструкція споруди (в тому числі пов'язана з надбудовою або розширенням), будівництво госпбудівель та інших будівель, будівель, ремонтні роботи в багатоквартирному будинку, Правила використання фонду капремонту.
2. Вибір способу створення фонду капремонту, величинавнеску в частині його перевищення над встановленими мінімальними нормативами. Останнє обговорюється, якщо регіональним законодавством встановлено відповідні показники.
3. Вибір конкретної особи, відповідальної за відкриття спецрахунку і здійснення розрахункових операцій з коштами, що знаходяться на ньому.
4. Питання отримання товариством власників абожитловим кооперативом (ЖБК) або іншим спеціалізованим потребкооператівом, керуючої організацією, уповноваженою особою (якщо управління здійснюється виключно власниками житлоплощі) позики / кредиту на проведення капремонту. При цьому загальні збори можуть визначити істотні умови кредитного договору, необхідність поруки, отримання гарантії зазначеними відповідальними суб'єктами. Власниками обговорюються правила погашення позики за рахунок коштів фонду капремонту, сплати відсотків і витрат на отримання гарантій і поручительств.
5. Межі користування прибудинковою територієюбагатоквартирного будинку. Власники приміщень можуть встановити обмеження для сторонніх осіб (в рамках законодавства). Крім того, загальні збори вправі обговорювати питання, що стосуються благоустрою прибудинкової території багатоквартирного будинку, джерел коштів на проведення відповідних робіт.
6. Межі користування спільним майном стороннімиособами. Зокрема, загальні збори вправі обговорювати умови надання елементів багатоквартирного будинку для розміщення рекламних конструкцій, укладання договорів з компаніями, що здійснюють їх монтаж та експлуатацію.
7. Призначення осіб, відповідальних за ув'язненняугод з третіми особами про використання майна МКД, в тому числі про встановлення і експлуатації рекламних конструкцій на умовах, встановлених власниками квартир в будинку.
8. Питання використання інформаційних чи інших, в тому числі автоматизованих систем при організації та проведенні заочного голосування, призначення осіб, відповідальних за це.
9. Вибір способу прийому уповноваженою особою(Адміністратором зборів) повідомлень про організацію і проведення зборів власників, рішень, прийнятих власниками квартир з питань, поставлених в бланках для голосування, тривалості терміну прийняття тих чи інших рішень при проведенні заочного голосування.
10. Спосіб управління МКД. Власники мають право доручити управління ТСЖ, керуючої компанії або здійснювати його самостійно.
11. Питання, що стосуються проведення поточного ремонту споруди, інженерних комунікацій, інших елементів багатоквартирного будинку.
12. Інші питання, пов'язані із забезпеченням нормального функціонування МКД, віднесені ЖК до компетенції органу управління.

Для затвердження рішень по п. 1-7 необхідно не менше 2/3 голосів від усієї кількості що беруть участь в зборах мешканців. З інших питань досить більшості голосів.

значення зборів

Незважаючи на те, що в більшості випадківуправління багатоквартирними будинками доручається ЖБК або керуючої компанії, спільне обговорення проблем, пов'язаних з функціонуванням МКД, не втрачає своєї актуальності.

Власники приміщень вирішують безліч питань: від ремонту даху до споруди госпбудівель. Мешканці можуть самі встановити суму внеску на капремонт. Вона не повинна бути менше регіонального нормативу (якщо він встановлений), але може бути більше за нього.

Особливо актуальними є питання, що стосуютьсявикористання прилеглої до будинку території. Між сусідами часто виникають суперечки з приводу паркування автомобілів, вигулу собак. Доцільно один раз вирішити всі ці питання на загальних зборах, ніж постійно вступати в конфлікти.

Власники можуть спільно, злагодженорозподілити між собою обов'язки, пов'язані з підтриманням чистоти в під'їздах, на сходових площадках. Нерідко виникають конфлікти між курцями і некурцями сусідами. На зборах мешканці можуть визначити провітрюється для курців, встановити правила розміщення колясок, велосипедів та інших предметів, які часто використовуються, в приміщеннях загального користування.

На закінчення

Останнім часом люди стали проявляти більшуактивність у вирішенні питань, що стосуються будинку, в якому вони живуть. Провести очні збори, однак, складніше, ніж заочне голосування. Як правило, постійними учасниками є пенсіонери, оскільки вони не обтяжені роботою, у них більше вільного часу.

Проте загальні збори необхідні. Вони дозволяють мешканцям бути в курсі подій. Головне - потрібно сформувати ініціативну групу з енергійних, активних людей. Добре, якщо до складу увійде юрист. Він зможе стати представником мешканців в різних інстанціях, судових в тому числі. Це має особливе значення при реалізації рішень, пов'язаних з грошовими коштами. Відкривати рахунок, на якому будуть зберігатися накопичення мешканців, укладати договори від імені всіх власників з банківською організацією, здійснювати платіжні операції повинна людина, що заслуговує довіру.

Зазвичай в кожному під'їзді знаходиться активниймешканець, готовий відстоювати інтереси всіх власників. Сформувати ініціативну групу можна як раз з таких людей: по одному з кожного під'їзду (якщо їх декілька). Якщо під'їзд всього один, то цілком достатньо і одного-двох активних громадян. У багатьох будинках управління здійснюється виключно мешканцями. Це суттєво економить кошти власників, оскільки платити ніякої сторонньої організації за це не потрібно.